martes, 16 de octubre de 2012

Robar es legal


A.F.G. viene a nuestras oficinas para que estudiemos una operación inmobiliaria que quiere realizar. Pretende hacerle una casa a cada uno de sus dos hijos en un pueblo limítrofe a una gran ciudad, en un terreno que ha encontrado a un precio muy asequible en relación al resto de los ofertados; “es una venta forzada”, nos dice, y cree que es el momento de llevar a cabo el proyecto. La finca en cuestión tiene una superficie de 2.000m2, y según normativa, puede segregarse en dos parcelas de 1.000m2 para realizar una vivienda unifamiliar en cada una de ellas. 

Debido a que en la zona no es fácil encontrar suelo urbano a buen precio, el importe de la oportunidad que A.F.G. ha localizado asciende a 200.000 Euros (100Euros/m2) más el 21% de impuestos a la compraventa. A nuestro cliente le sorprende que el tipo del 21% se aplique sin distinción tanto a un terreno urbano de 200.000 Euros como a un compás de 20 Euros. Los impuestos de dicho concepto ascienden a 42.000 Euros. Pero el caso es que la finca tiene una vieja casa de autoconstrucción, prácticamente en ruinas, que hay que demoler. 

La empresa constructora encargada de dicha operación valora la demolición completa con el proyecto en 12.000 Euros más 1.200 Euros de IVA. Pero el Ayuntamiento donde se encuentra la finca en cuestión ha aprobado recientemente una tasa a las obras de demolición en concepto de los metros cuadrados a demoler y no sobre el del coste del proyecto real de demolición; tasa que asciende al 4% más el 2% de gravámen por incoar el expediente,  a aplicar sobre la superficie a demoler multiplicada por 325 Euros por metro cuadrado construido, sorprendentemente para nosotros, más alto que lo que cuesta el valor unitario real de demolición. Como la vieja casa en ruinas tiene 200m2 según el catastro, el Ayuntamiento valora la demolición en 65.000 Euros, (no olvidemos que el coste real es de 12.000 Euros con proyecto, más impuestos), cuyo impuesto sobre dicho concepto asciende a 3.900 Euros, más la fianza de gestión de residuos, valorada igualmente según los módulos del Consistorio en 1.000 Euros; en total, 4.900 Euros. 

Una vez acabados estos trámites, A.F.G. tiene que segregar en dos la finca original, presentando un expediente de segregación en el Ayuntamiento cuyo coste es de 1.000 Euros más el 21% de IVA, (210 Euros), y que para ser aprobado tiene que pagar unas tasas de 2,35 Euros/m2 de suelo, ascendiendo el monto a 4.700 Euros más los gastos de escritura y notaría. 

A.F.G. encarga la construcción de las dos casas a una constructora, que en función de las buenas calidades que nuestro cliente propone, incluyendo el total de la edificación completamente equipada, los cerramientos, piscina y ajardinamiento, valora en 250.000 Euros cada vivienda de 250m2, a lo que hay que sumar un 10% de impuestos, es decir, en total, 50.000 Euros para las dos viviendas. 

El coste de la suma de la Licencia de Obras y la Licencia de Primera ocupación a pagar en el Ayuntamiento es de 5,96% más 1,5% del presupuesto de ejecución material de obras respectivamente, en total un 7,46%, o lo que es lo mismo, 37.300 Euros por las dos casas. Como A.F.G. va a sufragar la operación de autopromoción con financiación bancaria, tiene que presentar el proyecto visado de las casas ante el Ayuntamiento con el coste real de las obras, ya que dicho documento es el que solicita el Banco para establecer la cuantía del crédito a conceder. Asimismo, como en la finca hay cinco árboles antiguos y un arbusto que A.F.G. no piensa alterar en absoluto, el Ayuntamiento le solicita un aval de protección valorado según sus tasas en 1.500 Euros, que junto a los 2.000 Euros de la fianza de gestión de residuos de cada casa, suman 3.500 Euros a sumar a las Licencias municipales.

A.F.G. nos facilita los costes del crédito autopromotor que va a solicitar; comisión de apertura del 1,5% y tipo fijo del 7% a diez años como mínimo.

En el Ayuntamiento le dicen que, tras unos tres meses de espera, la Licencia se aprobará conforme a los parámetros establecidos de ordenación detallada por el planeamiento. Quiere decirse que cada vivienda tendrá que ser cuadrada, con tejado a dos aguas de pendiente máxima del 25%, con el exterior en ladrillo o revoco en tonos marrones y carpinterías a juego.

Los honorarios profesionales, (incluyendo estudio geotécnico, proyectos, gestión de licencias, direcciones de obra, visados y libro del edificio), ascienden a 19.000 Euros más el 21% de IVA por cada casa, en total, 38.000 Euros más 8.190 Euros de impuestos.

El coste real de cada casa, (chalet individual de 250m2 con cerramientos, piscina, completamente equipado y con altas calidades, sobre parcela de 1.000m2), asciende a 375.000 Euros. A esta cantidad hay que sumarle 75.895 Euros de impuestos por unidad, en total, 151.790 Euros por construir dos casas individuales en una finca. Es decir, más del 20% del coste total de cada casa, -desarrollada en régimen de autopromoción-, son impuestos directos.

A.F.G. sabe que ya no está a tiempo de acceder a la desgravación por autopromoción de vivienda, pues ésta se elimina a partir del 1 de enero de 2013. Y nos dice que en estas condiciones, que él desconocía antes de estudiar su proyecto, no puede hacer frente a la operación. Sus hijos no podrán tener estas casas. El propietario del solar no podrá venderlo. Nadie construirá nada ni nadie elaborará el proyecto de nada. Absolutamente nadie va a trabajar en su proyecto soñado. Todo va a quedarse paralizado. Y nos pregunta cómo se podría solucionar esto. “Invite a sus hijos a irse del país -respondemos-, porque éste está enfermo de la más grave enfermedad: el parasitismo estatal”.

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